Tributación del mayor valor en la venta de un bien raíz heredado según el artículo 17 LIR?

Respuesta basada en 3 fuentes oficiales del SII y jurisprudencia TTA. Última actualización: 23-04-2026.

El artículo 17 N° 8 de la LIR regula el tratamiento del mayor valor en la enajenación de bienes raíces, y su aplicación a inmuebles heredados requiere distinguir varios planos normativos: la adjudicación hereditaria misma, el costo tributario que resulta de ella, y la posterior enajenación del bien adjudicado.

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1. La adjudicación hereditaria: ingreso no constitutivo de renta

El artículo 17 N° 8 letra f) de la LIR dispone que no constituye renta la adjudicación de bienes en la partición de una comunidad hereditaria, a favor de:

• Los herederos del causante,
• Los herederos de éstos, y
• Los cesionarios de cualquiera de los anteriores,

sin distinción de si el adjudicatario es persona natural o jurídica.

Este tratamiento abarca tanto las adjudicaciones efectuadas por un partidor judicial como las realizadas por los propios comuneros de acuerdo al Título X del Libro III del Código Civil. No aplica a los legatarios, dado que, al ser asignatarios a título singular, no son adjudicatarios de cuota en la comunidad hereditaria.

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2. Costo tributario del bien adjudicado (base para el mayor valor futuro)

El mismo artículo 17 N° 8 letra f) fija la regla de costo: el valor de adquisición para fines tributarios corresponde al valor considerado para los fines del impuesto a las herencias respecto del bien de que se trate, reajustado según la variación del IPC entre el mes anterior a la apertura de la sucesión y el mes anterior a la adjudicación.

Adicionalmente, el criterio del SII exige que dicho valor siempre corresponda al valor corriente en plaza de los bienes al momento de la adjudicación. Sobre esta adjudicación no son aplicables las facultades de tasación del SII.

Este costo tributario será el punto de partida para determinar el mayor valor gravable cuando el heredero-adjudicatario enajene posteriormente el inmueble.

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3. Tributación del mayor valor en la enajenación posterior: régimen aplicable según fecha de adquisición

El régimen difiere radicalmente según si el causante adquirió el inmueble antes o después del 1 de enero de 2004, y si el bien estaba inscrito antes de esa fecha.

A) Bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2004 (régimen transitorio)

El artículo tercero transitorio N° XVI de la Ley N° 20.780, modificado por la Ley N° 20.899, dispone que el mayor valor obtenido en enajenaciones de bienes raíces efectuadas por personas naturales, cuando hayan sido adquiridos antes del 1° de enero de 2004, se rige por las disposiciones de la LIR según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014.

Bajo ese texto (artículo 17 N° 8 LIR entonces vigente), el mayor valor es ingreso no constitutivo de renta para la persona natural, siempre que:

a) La enajenación no se efectúe entre partes relacionadas: socios de sociedades de personas, accionistas de SA cerradas, o accionistas de SA abiertas dueños del 10% o más, respecto de la empresa en que tengan intereses.

b) La enajenación no constituya actividad habitual del enajenante. Se presume habitualidad en subdivisiones de terrenos urbanos o rurales y venta de edificios por pisos o departamentos, cuando la enajenación ocurra dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción.

> Nota relevante para herencias: Para efectos del cómputo de la fecha de adquisición, tratándose de bienes adquiridos por sucesión por causa de muerte, la fecha de adquisición no es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, sino la fecha de apertura de la sucesión (fallecimiento del causante). Esto puede ser determinante para establecer si se aplica el régimen transitorio.

B) Bienes adquiridos desde el 1 de enero de 2004 en adelante (régimen permanente Ley N° 20.780)

El mayor valor queda sujeto al régimen general del artículo 17 N° 8 letra b) LIR vigente. Las reglas principales para personas naturales son:

| Concepto | Regla |
|---|---|
| Base imponible | Precio de enajenación menos costo tributario reajustado (en el caso del heredero: valor del impuesto a la herencia reajustado por IPC) |
| Ingreso no renta | Hasta 8.000 UF de mayor valor acumulado durante la vida del contribuyente (límite vitalicio) |
| Exceso sobre 8.000 UF | Afecto a Impuesto Global Complementario (IGC) o, a elección del contribuyente, a impuesto único del 10% sobre el exceso |
| Condición de persona natural | El beneficio de las 8.000 UF aplica solo a personas naturales que no asignen el bien a empresas de primera categoría |
| Partes relacionadas | Si la enajenación se realiza a partes relacionadas, el mayor valor no accede al INR de 8.000 UF y queda afecto a tributación general |

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4. Síntesis del flujo tributario en herencias

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Fallecimiento del causante
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Apertura de la sucesión → herencia no afecta a renta

Respuesta generada por IA a partir de información pública del Servicio de Impuestos Internos y los Tribunales Tributarios y Aduaneros. No constituye asesoría legal ni tributaria personalizada. Consulta a un profesional para tu caso particular.