Cómo tributa la enajenación de bienes raíces adquiridos antes de 2004 a persona relacionada?

Respuesta basada en 3 fuentes oficiales del SII y jurisprudencia TTA. Última actualización: 23-04-2026.

La enajenación de bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004 por personas naturales se rige por el numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780, modificado por la Ley N° 20.899, que ordena aplicar las disposiciones de la LIR según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.

Regla general: ingreso no constitutivo de renta

Bajo el texto de la LIR vigente al 31.12.2014 (art. 17 N° 8), el mayor valor obtenido por la persona natural —diferencia positiva entre precio de enajenación y valor de adquisición reajustado— califica como ingreso no constitutivo de renta, no afecto a impuesto alguno.

Excepción crítica: enajenación a persona relacionada

Esta calificación de ingreso no renta no opera cuando la enajenación se realiza a una persona relacionada. La norma de 2014 excluye expresamente del beneficio las enajenaciones efectuadas por:

| Tipo de enajenante | Contrapartida que activa la relación |
|---|---|
| Socios de sociedades de personas | A la sociedad respectiva o en las que tengan intereses |
| Accionistas de sociedades anónimas cerradas | A la sociedad respectiva o en las que tengan intereses |
| Accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones | A la sociedad respectiva o en las que tengan intereses |

Cuando concurre alguna de estas situaciones, el mayor valor pierde el carácter de ingreso no renta y queda afecto a tributación conforme a las reglas generales.

Consecuencia tributaria ante la relación

Al perder el beneficio del art. 17 N° 8 LIR (texto 2014), el mayor valor pasa a ser renta afecta. Dependiendo de si el contribuyente desarrolla o no actividades clasificadas en el art. 20 LIR:

• Si no desarrolla tales actividades: el mayor valor se afecta con Impuesto Global Complementario (o Impuesto Adicional si es no residente), en el año de la enajenación.
• Si desarrolla habitualmente este tipo de operaciones con carácter empresarial: puede quedar afecto adicionalmente al Impuesto de Primera Categoría.

Condición adicional: habitualidad

Independientemente de la relación, también se excluye del beneficio el enajenante habitual en la compraventa de inmuebles. La norma presume habitualidad en:

• Subdivisión de terrenos urbanos o rurales y venta de edificios por pisos o departamentos, cuando la enajenación ocurre dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción.

Si el inmueble fue adquirido antes de 2004 pero la enajenación a la persona relacionada ocurre con carácter habitual, ambas causales de exclusión del beneficio se acumulan.

Punto práctico de determinación de la fecha de adquisición

Para efectos de calificar el inmueble como adquirido antes del 1.1.2004, la fecha relevante es la de la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, salvo que la adquisición haya operado por sucesión por causa de muerte, caso en el cual rigen reglas especiales.

En síntesis: la enajenación de un inmueble adquirido antes de 2004 a una persona relacionada en los términos descritos hace tributar el mayor valor como renta bajo las normas vigentes al 31.12.2014, perdiendo el contribuyente el beneficio de ingreso no constitutivo de renta que en otro caso habría amparado la operación.

Respuesta generada por IA a partir de información pública del Servicio de Impuestos Internos y los Tribunales Tributarios y Aduaneros. No constituye asesoría legal ni tributaria personalizada. Consulta a un profesional para tu caso particular.