Retiro de bienes raíces desde una sociedad a sus socios: tratamiento tributario?
El retiro de bienes inmuebles desde una sociedad mercantil hacia sus socios o accionistas no constituye una operación neutra tributariamente: activa simultáneamente reglas del art. 21, del art. 17 N° 8 y del art. 14, todos de la LIR, además de la tributación final del beneficiario. A continuación se expone el esquema completo.
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1. Calificación de la operación: ¿retiro, distribución o enajenación?
El retiro de un bien inmueble desde la empresa hacia el socio o accionista puede configurar dos situaciones jurídicamente distintas con consecuencias tributarias diversas:
- Distribución en especie (art. 14 LIR): cuando la sociedad entrega el inmueble como parte del reparto de utilidades o dividendos, imputándose a los registros tributarios (RAI, REX, etc.).
- Retiro impropio o gasto rechazado (art. 21 LIR): cuando el uso o la entrega del bien no responde a una distribución formal sino a un beneficio otorgado al propietario, socio o accionista, lo que el SII califica como cantidad sujeta al impuesto único o a la tributación personal con tasa adicional.
La Circular N° 45 de 2013 y la Circular N° 71 de 2015 desarrollan ambos supuestos bajo el art. 21 vigente.
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2. Artículo 21 LIR: gastos rechazados y cantidades retiradas en especie
2.1. Impuesto único a nivel de empresa (tasa 40%)
Conforme a la Circular N° 71 de 2015 (que instruye las modificaciones de la Ley N° 20.780, vigentes desde el 1° de enero de 2017), el art. 21 LIR aplica un impuesto único con tasa de 40% a las cantidades que la sociedad destine a fines ajenos al giro, incluyendo la entrega de bienes —entre ellos inmuebles— a sus propietarios, cuando no correspondan a distribuciones formales imputadas a registros.
La Circular N° 45 de 2013 precisa que este impuesto único "se aplica a nivel de empresa, sin distinguir la estructura jurídica del contribuyente", sustituyendo la antigua tributación personal del socio por la carga a nivel societario.
2.2. Supuesto de tasa adicional del 10% (impuesto global complementario o adicional)
Cuando la entrega del inmueble reúne las características que la ley atribuye a una distribución al propietario, socio o accionista persona natural, opera la tasa adicional de 10% sobre el Global Complementario o Adicional del beneficiario, en reemplazo del impuesto único empresarial. La Circular N° 45 de 2013 establece esta bifurcación: impuesto único a la empresa (regla general) versus impuesto personal con recargo del 10% (cuando hay identificación del beneficiario propietario-persona natural).
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3. Artículo 14 LIR: distribución formal imputada a registros tributarios
Si la entrega del inmueble se formaliza como distribución de dividendo en especie (sociedad anónima) o retiro (sociedad de personas), debe imputarse al orden de prelación de registros del art. 14:
| Registro | Contenido | Efecto tributario al distribuir |
|---|---|---|
| RAI (Rentas afectas a impuestos finales) | Utilidades afectas | Grava con IGC o IA al beneficiario, con crédito de IDPC |
| REX (Rentas exentas / INR) | INR, exentas, tributación cumplida | No afecta impuestos finales |
| DDAN | Diferencias por depreciación acelerada | Afectas al distribuir |
El valor del inmueble distribuido se incorpora a la base del IGC (art. 54 N° 1 LIR) si el accionista es persona natural domiciliada en Chile, o del Impuesto Adicional con tasa 35% (art. 58 N° 2 LIR) si es persona sin domicilio ni residencia. El IDPC pagado por la empresa opera como crédito contra esos impuestos finales, conforme al art. 14 y al art. 58 N° 2 LIR.
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4. Plusvalía inmobiliaria y artículo 17 N° 8 LIR: enajenación implícita
La entrega del inmueble a valor distinto del costo tributario del bien implica una enajenación implícita que puede generar un mayor valor gravado.
4.1. Régimen vigente desde el 1° de enero de 2017 (Ley N° 20.780)
El Oficio N° 2947 de 2015 precisa que el nuevo régimen de tributación de inmuebles conforme a la Ley N° 20.780 rige a partir del 1 de enero de 2017. Bajo dicho régimen, el mayor valor en la enajenación de bienes raíces:
- Queda afecto a impuesto cuando el bien forma parte del activo de la empresa o cuando el enajenante es habitual.
- La plusvalía obtenida por una sociedad mercantil —que siempre actúa en el giro empresarial— tributa con el IDPC conforme al art. 20 N° 1 LIR (rentas de bienes raíces, renta efectiva).
- La utilidad así generada fluye luego a los propietarios mediante los registros del art. 14, gravándose con IGC o IA.
4.2. Régimen anterior al 1° de enero de 2017 (Oficio N° 2947 de 2015)
Para enajenaciones anteriores al 31.12.2016, el Oficio N° 2947 de 2015 confirma que el mayor valor "no constituye renta si no resulta de negociaciones habituales ni forma parte del activo empresarial". Esta excepción no aplica a sociedades mercantiles porque el inmueble forma parte de su activo empresarial por definición.
4.3. Facultad de tasación (art. 64 CT / art. 17 N° 8 LIR)
Cuando el valor asignado al inmueble en el retiro sea notoriamente inferior al valor de mercado, el SII puede tasar conforme al art. 64 del Código Tributario. La diferencia entre el valor de mercado y el valor asignado queda sujeta a la tributación del literal ii) del inciso primero del art. 21 LIR (impuesto único con tasa de 40%), según se desprende de las instrucciones de la Circular N° 71 de 2015.
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5. Artículo 20 LIR: IDPC sobre rentas de bienes raíces en la sociedad
Las sociedades mercantiles que explotan bienes raíces tributan por la renta efectiva conforme al art. 20 N° 1 LIR. El mayor valor reconocido en el retiro del inmueble integra la base imponible del IDPC. La Circular N° 44 de 2016 reitera que las revalorizaciones del capital propio tributario no quedan afectas a impuesto (art. 41 N° 13 LIR), pero las plusvalías realizadas por enajenación o retiro sí constituyen renta.
Fuentes citadas
- Circular 45/2013 — Circulares 2013 Años Anteriores Circular N° 61 del 27 de Diciembre del 2013 Actualiza nómina de Decretos Supremos del Mi
- Circular 71/2015 — Circulares 2015 Años Anteriores Circular N° 92 del 29 de Diciembre del 2015 Tabla de Cálculos de reajustes, intereses y
- Oficio 2947/2015 — Tributación que afecta la venta de una propiedad conforme las modificaciones introducidas por la Ley N° 20.780.
- Circular 44/2016 — Circulares 2016 Años Anteriores Circular N° 71 del 29 de Diciembre del 2016 Instrucciones sobre el régimen de tributació
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