Venta de bienes raíces de sucesión hereditaria antes de la liquidación: autorización SII?
La venta de inmuebles pertenecientes a una comunidad hereditaria antes de la liquidación y distribución de la herencia involucra varias capas normativas que conviene distinguir con precisión.
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1. Régimen tributario de la comunidad hereditaria como contribuyente (art. 5° LIR)
Mientras no se determinen las cuotas de los herederos, el patrimonio hereditario se considera continuación de la persona del causante, afectándole sin solución de continuidad todos los derechos y obligaciones tributarias que a este hubieren correspondido. Esta ficción legal tiene dos límites temporales:
- Determinadas las cuotas: las rentas pasan a declararse en proporción a la cuota de cada heredero (regla general).
- Transcurridos 3 años desde la apertura de la sucesión: aun cuando no se hubieren determinado las cuotas ni liquidado la herencia, las rentas deben declararse según la regla general, tomando como referencia las proporciones contenidas en la liquidación del impuesto a la herencia (Ley N° 16.271).
La venta de un inmueble hereditario ejecutada dentro de este período de continuidad implica que la comunidad tributa como si fuera el causante.
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2. Autorización del SII para enajenar bienes raíces de la herencia antes de la partición
El Código Civil (arts. 1317 y siguientes) permite que los comuneros acuerden la venta del bien en común. Desde la perspectiva tributaria, la operación queda sujeta al régimen de enajenación de inmuebles vigente al momento de la venta, sin que exista una autorización administrativa previa del SII como requisito de validez de la enajenación misma.
Lo que sí exige el SII —como condición para el reconocimiento de costo tributario del bien— es que el impuesto a la herencia (Ley N° 16.271) esté efectivamente pagado. Sin acreditar dicho pago, el SII ha sostenido que no procede reconocer costo de adquisición alguno respecto del inmueble transferido.
La intervención del SII en el proceso hereditario opera principalmente a través del formulario de declaración del impuesto a las herencias, instrumento que fija la valoración del activo para fines tributarios.
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3. Valor de adquisición y costo tributario
Conforme al art. 17 N° 8 letra f de la LIR, cuando el bien se adjudica en la partición, el costo tributario corresponde al valor asignado al bien para fines del impuesto a las herencias, reajustado según la variación del IPC entre el mes anterior a la apertura de la sucesión y el mes anterior a la adjudicación.
Cuando la venta ocurre antes de la adjudicación, la comunidad enajena el bien en conjunto. El costo para determinar el resultado tributario de esa venta sigue siendo el valor declarado en la liquidación del impuesto a la herencia respecto del bien específico.
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4. Tributación de la ganancia en la enajenación
La ganancia obtenida en la venta de un inmueble hereditario antes de la partición puede quedar afecta o exenta según las siguientes variables:
| Variable | Efecto |
|---|---|
| Fecha de adquisición por el causante | Si el causante adquirió el inmueble antes del 1° de enero de 2004, puede aplicar el régimen de ingreso no constitutivo de renta del art. 17 N° 8 letra b) LIR (en términos generales, para personas naturales que no sean habituales) |
| Calidad del enajenante | Si la comunidad actúa en continuidad del causante (persona natural no habitual), el tratamiento puede ser distinto al de una empresa |
| Habitualidad | La habitualidad en la venta de inmuebles determina si la ganancia tributa en Primera Categoría como renta ordinaria |
| Impuesto a las herencias pagado | Su pago es requisito para acreditar el costo; su omisión elimina la posibilidad de reconocer un valor de adquisición |
Bajo la reforma de la Ley N° 20.780 (vigente para inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2004 por personas naturales no habituales), la ganancia de capital tributa con Impuesto Global Complementario con posibilidad de reliquidación en 10 años, o bien con tasa fija del 10% como impuesto único si se cumplen los requisitos del art. 17 N° 8 letra b) LIR.
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5. Impuesto a las herencias (Ley N° 16.271) — incidencia previa
El impuesto a las herencias grava la adquisición del dominio por causa de muerte. Su base imponible es el valor de los bienes asignados a cada asignatario, deducidas las deudas hereditarias. Para los inmuebles, el valor de tasación del SII constituye el referente mínimo, sin perjuicio de que se pueda declarar un valor superior.
La relevancia tributaria del impuesto a la herencia para la posterior enajenación es doble:
1. Fija el costo tributario del bien para efectos de la LIR (art. 17 N° 8 letra f).
2. Su pago es condición que el SII exige para reconocer ese costo.
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6. Impuesto territorial (contribuciones de bienes raíces)
Las contribuciones de bienes raíces siguen gravando el inmueble hereditario en el período en que la comunidad lo mantiene, con independencia de la liquidación. El pago de las contribuciones puede ser utilizado como crédito contra el Impuesto de Primera Categoría únicamente por el propietario o usufructuario que declare renta efectiva según contrato en arrendamiento u otra forma de cesión o uso temporal de bienes raíces no agrícolas (art. 20 N° 1 letras a), b) y c) LIR). Si el inmueble hereditario no genera rentas de ese tipo, las contribuciones constituyen un gasto o costo sin derecho a crédito.
Existe además la restricción de normas de relación: si el inmueble se cede en uso a una entidad relacionada en los términos de los arts. 96 a 100 de la Ley N° 18.045, el crédito por contribuciones no procede (art. 20 N° 1 letra b) LIR, inciso segundo).
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Esta sistematización es divulgativa y se limita a exponer criterios y normas públicas; una decisión concreta sobre un caso particular requiere revisión profesional del expediente.
Fuentes citadas
- Circular 53/2021 — Tabla de Cálculos de Reajustes, Intereses y Multas aplicables en octubre de 2021, conforme Arts. 53 y 97 N°s. 2 y 11 del
- Circular 54/2013 — Circulares 2013 Años Anteriores Circular N° 61 del 27 de Diciembre del 2013 Actualiza nómina de Decretos Supremos del Mi
- Circular 29/2013 — Circulares 2013 Años Anteriores Circular N° 61 del 27 de Diciembre del 2013 Actualiza nómina de Decretos Supremos del Mi
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